Simulador: Quanto Preciso de Entrada para Comprar um Imóvel de Luxo?
Calcule quanto você precisa juntar de entrada para imóveis de alto padrão. Cenários, percentuais e estratégias para diferentes perfis e valores de imóveis acima de R$ 1 milhão.
Resposta Direta:
Para imóveis de alto padrão, você precisará de 30% a 50% de entrada no financiamento bancário. Em um imóvel de R$ 2 milhões, isso significa R$ 600 mil a R$ 1 milhão. Para pagamento direto com construtora (na planta), a entrada inicial é menor: 10% a 30%. Para pagamento à vista com desconto: 100% (mas com economia de 10-30% no valor total).
A entrada é um dos principais fatores que determina se você conseguirá comprar o imóvel desejado. Em imóveis de alto padrão acima de R$ 1 milhão, os percentuais de entrada são significativamente maiores do que em imóveis convencionais.
Neste guia, vamos simular diferentes cenários para você entender quanto precisa ter guardado e qual estratégia se encaixa melhor no seu perfil financeiro.
Simulações por Valor do Imóvel
Imóvel de R$ 1,5 milhão
Financiamento 80%
Entrada: R$ 300.000 (20%)
Financiamento: R$ 1.200.000
Parcela (20 anos): ~R$ 10.900
Taxa: 10% a.a. + TR
Financiamento 50%
Entrada: R$ 750.000 (50%)
Financiamento: R$ 750.000
Parcela (20 anos): ~R$ 6.800
Taxa: 10% a.a. + TR
À Vista (desc. 15%)
Valor à vista: R$ 1.275.000
Economia: R$ 225.000
Parcela: R$ 0
Quitado imediatamente
Imóvel de R$ 2,5 milhões
Financiamento 60%
Entrada: R$ 1.000.000 (40%)
Financiamento: R$ 1.500.000
Parcela (25 anos): ~R$ 14.000
Taxa: 11% a.a. + IPCA (SFI)
Financiamento 50%
Entrada: R$ 1.250.000 (50%)
Financiamento: R$ 1.250.000
Parcela (25 anos): ~R$ 11.700
Taxa: 11% a.a. + IPCA (SFI)
À Vista (desc. 20%)
Valor à vista: R$ 2.000.000
Economia: R$ 500.000
Parcela: R$ 0
Quitado imediatamente
Imóvel de R$ 5 milhões
Financiamento 50%
Entrada: R$ 2.500.000 (50%)
Financiamento: R$ 2.500.000
Parcela (30 anos): ~R$ 24.000
Taxa: 12% a.a. + IPCA (SFI)
Parcelado Construtora
Sinal: R$ 1.000.000 (20%)
Durante obra: R$ 1.500.000
Nas chaves: R$ 2.500.000
36 meses obra + Financ. final
À Vista (desc. 25%)
Valor à vista: R$ 3.750.000
Economia: R$ 1.250.000
Parcela: R$ 0
Quitado imediatamente
Tabela Resumo: Entrada por Valor do Imóvel
| Valor do Imóvel | Entrada 30% | Entrada 40% | Entrada 50% | À Vista (desc. 20%) |
|---|---|---|---|---|
| R$ 1.000.000 | R$ 300.000 | R$ 400.000 | R$ 500.000 | R$ 800.000 |
| R$ 1.500.000 | R$ 450.000 | R$ 600.000 | R$ 750.000 | R$ 1.200.000 |
| R$ 2.000.000 | R$ 600.000 | R$ 800.000 | R$ 1.000.000 | R$ 1.600.000 |
| R$ 3.000.000 | R$ 900.000 | R$ 1.200.000 | R$ 1.500.000 | R$ 2.400.000 |
| R$ 5.000.000 | R$ 1.500.000 | R$ 2.000.000 | R$ 2.500.000 | R$ 4.000.000 |
💡 Observação: Valores de entrada podem variar conforme banco, perfil do cliente e condições do mercado. Consulte sempre múltiplas instituições.
Estratégias por Perfil Financeiro
Perfil 1: Capital Total Disponível
Situação: Você tem o valor total do imóvel em mãos
Estratégia recomendada:
- • Se busca economia máxima: Pague à vista e negocie desconto de 15-30%
- • Se tem investimentos rentáveis: Dê 40-50% de entrada e mantenha o resto investido
- • Para preservar liquidez: Dê entrada mínima (30%) e financie o resto
Exemplo: Imóvel R$ 2M → À vista por R$ 1.6M (economia R$ 400k) OU entrada R$ 800k + financ. R$ 1.2M (mantém R$ 1.2M investido)
Perfil 2: Capital Parcial (50-70%)
Situação: Você tem 50-70% do valor do imóvel
Estratégia recomendada:
- • Dê entrada de 40-50% para conseguir melhores taxas
- • Financie o restante em 20-25 anos
- • Priorize imóveis na planta para diluir pagamento
Exemplo: Imóvel R$ 2M → Entrada R$ 1M + financ. R$ 1M (parcela ~R$ 9k/mês)
Perfil 3: Capital Limitado (30-40%)
Situação: Você tem apenas 30-40% do valor
Estratégia recomendada:
- • Imóvel na planta: Entrada 20% + parcelas durante obra + financ. 40%
- • Permuta: Use imóvel quitado como parte do pagamento
- • Home Equity: Crédito com garantia de outro imóvel
Exemplo: Imóvel R$ 2M → Sinal R$ 400k + obra R$ 400k (36x) + chaves financ. R$ 1.2M
Perfil 4: Capital Insuficiente (<30%)
Situação: Você tem menos de 30% do valor
Recomendação:
- • Ajuste expectativas: Busque imóveis de menor valor
- • Acumule mais capital: Invista e aguarde para ter entrada adequada
- • Considere consórcio: Forma alternativa de aquisição
Alerta: Com menos de 30% de entrada, as condições de financiamento são muito desfavoráveis ou inexistentes para imóveis de luxo.
Quanto Guardar por Mês para Juntar a Entrada?
Planejamento de Poupança Mensal
| Objetivo (Entrada) | 12 meses | 24 meses | 36 meses | 48 meses |
|---|---|---|---|---|
| R$ 300.000 | R$ 25.000/mês | R$ 12.500/mês | R$ 8.333/mês | R$ 6.250/mês |
| R$ 500.000 | R$ 41.667/mês | R$ 20.833/mês | R$ 13.889/mês | R$ 10.417/mês |
| R$ 1.000.000 | R$ 83.333/mês | R$ 41.667/mês | R$ 27.778/mês | R$ 20.833/mês |
| R$ 1.500.000 | R$ 125.000/mês | R$ 62.500/mês | R$ 41.667/mês | R$ 31.250/mês |
💡 Dica: Considere investir esse dinheiro em CDB, Tesouro Direto ou fundos conservadores durante o período de acumulação para acelerar o objetivo com os rendimentos.
5 Dicas para Juntar a Entrada Mais Rápido
1Invista enquanto economiza
Coloque suas economias em investimentos conservadores (CDB, Tesouro IPCA+) para acelerar o processo com rendimentos de 10-14% ao ano.
2Crie metas mensais realistas
Estabeleça um valor fixo mensal compatível com sua renda (máximo 30% do salário líquido) e automatize transferências.
3Considere vender ativos
Venda de carro, outro imóvel ou investimentos podem acelerar significativamente sua meta de entrada.
4Aproveite bonificações e 13º
Direcione integralmente bônus, PLR, 13º salário e rendas extras para o fundo de entrada do imóvel.
5Reduza despesas desnecessárias
Corte gastos supérfluos temporariamente: assinaturas não essenciais, jantares fora, compras por impulso. Foque no objetivo maior.
⚠️ Lembre-se dos Custos Adicionais
Além da entrada, reserve recursos para:
- • ITBI: 2-3% do valor do imóvel (~R$ 40k-60k em imóvel de R$ 2M)
- • Escritura e Registro: R$ 5.000 - R$ 15.000
- • Mudança: R$ 5.000 - R$ 20.000
- • Mobília: 10-20% do valor do imóvel para decorar adequadamente
- • Reformas/Ajustes: Reserve pelo menos 5% do valor
Conclusão
A entrada é o primeiro grande obstáculo na compra de um imóvel de luxo. Para imóveis acima de R$ 1 milhão, você precisará de R$ 300 mil a R$ 2,5 milhões dependendo do valor do imóvel e da modalidade de pagamento escolhida.
O planejamento financeiro adequado, com poupança disciplinada e investimentos estratégicos, pode acelerar significativamente seu objetivo. Em média, profissionais de alta renda conseguem acumular entrada adequada em 24 a 48 meses.
Lembre-se: quanto maior a entrada, melhores as condições de financiamento e menores os juros pagos ao longo do tempo. Vale a pena esperar e juntar mais para conseguir um negócio mais vantajoso.
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