Imposto de Renda na Compra e Venda de Imóveis
Entenda como declarar imóveis no IR, quando há isenção de ganho de capital e como evitar problemas com a Receita Federal em transações de alto valor.
Resposta Direta:
Sim, você deve declarar imóveis no IR independente do valor. Na compra, declara-se em "Bens e Direitos" pelo valor de aquisição (incluindo ITBI, escritura e reformas). Na venda, se houver ganho de capital, paga-se imposto de 15% a 22,5% sobre o lucro. Existem isenções importantes: venda única de até R$ 440 mil, uso integral do valor em novo imóvel em 180 dias, ou único imóvel até R$ 440 mil.
Exemplo:
- • Compra: R$ 2.000.000 + R$ 60k (ITBI) = R$ 2.060.000 (valor declarado)
- • Venda após 5 anos: R$ 3.000.000
- • Ganho de capital: R$ 940.000
- • IR devido: R$ 141.000 (15%)
Como Declarar a Compra de Imóvel
A compra de imóvel deve ser obrigatoriamente declarada no ano seguinte à aquisição, independente do valor. A declaração correta é essencial para evitar problemas futuros com a Receita Federal.
Passo a Passo da Declaração
Acesse a Ficha "Bens e Direitos"
No programa da Receita Federal, vá em "Bens e Direitos" e clique em "Novo"
Selecione o Código Correto
- • Código 11: Apartamento
- • Código 12: Casa
- • Código 13: Terreno
- • Código 14: Conjunto Comercial
Preencha a Localização
Informe endereço completo, área (m²), matrícula do cartório e nome de outros proprietários se houver
Declare o Valor de Aquisição
Coloque em "Situação em 31/12" o valor total pago, incluindo:
- → Valor do imóvel na escritura
- → ITBI pago
- → Custos de escritura e registro
- → Corretagem (se paga pelo comprador)
- → Reformas e benfeitorias realizadas
Exemplo Real de Declaração
Apartamento comprado em 2024 no Jardim Paulista:
- → Valor escritura: R$ 2.500.000
- → ITBI (3%): R$ 75.000
- → Escritura e registro: R$ 8.000
- → Reforma inicial: R$ 150.000
- → Valor a declarar: R$ 2.733.000
Atenção Importante
NUNCA declare valor menor do que o real. A Receita Federal cruza dados com cartórios e pode autuar por sonegação. Além disso, declarar valor menor prejudica você na hora de vender, pois aumenta artificialmente o ganho de capital tributável.
Como Declarar a Venda de Imóvel
A venda de imóvel envolve dois processos distintos: a declaração anual do IR e o pagamento do ganho de capital (se houver lucro). Ambos são obrigatórios.
Etapa 1: Programa de Ganho de Capital (GCAP)
Antes da declaração anual, você deve usar o programa GCAP da Receita Federal para calcular e pagar o imposto sobre o ganho de capital:
Como Calcular o Ganho de Capital
Ganho de Capital = Valor de Venda - Custo de Aquisição
Custo de Aquisição = Valor de Compra + ITBI + Reformas + Benfeitorias
Alíquotas do Ganho de Capital
O imposto é progressivo conforme o valor do ganho:
| Ganho de Capital | Alíquota | Exemplo de IR |
|---|---|---|
| Até R$ 5 milhões | 15% | R$ 662k → R$ 99.300 |
| De R$ 5 a 10 milhões | 17,5% | R$ 7M → R$ 1.225.000 |
| De R$ 10 a 30 milhões | 20% | R$ 15M → R$ 3.000.000 |
| Acima de R$ 30 milhões | 22,5% | R$ 40M → R$ 9.000.000 |
Prazo de Pagamento
O ganho de capital deve ser pago até o último dia útil do mês seguinte à venda. Exemplo: venda em 15/março → pagamento até 30/abril. Atraso gera multa de 0,33% ao dia (limitada a 20%) mais juros Selic.
Etapa 2: Declaração Anual
Na declaração anual do IR (entregue até abril), você deve:
1. Dar baixa no imóvel vendido
Em "Bens e Direitos", localize o imóvel e coloque em "Situação em 31/12" o valor R$ 0,00. No campo "Discriminação", informe: "Imóvel vendido em [data] por R$ [valor]"
2. Declarar o ganho de capital
Vá em "Ganhos de Capital" e importe os dados do programa GCAP. O sistema preencherá automaticamente.
3. Informar o destino do valor recebido
Se aplicou em outra propriedade (para isenção), declare o novo imóvel em "Bens e Direitos"
Isenções de Imposto de Renda na Venda
Existem situações em que você pode ficar isento do pagamento do ganho de capital. Conheça as principais:
Isenção 1: Imóvel Único até R$ 440 mil
Quem tem direito: Pessoa física que vende seu único imóvel por valor de até R$ 440 mil.
Requisitos:
- ✓ Não ter vendido outro imóvel nos últimos 5 anos com esta isenção
- ✓ Valor de venda até R$ 440.000
- ✓ Ser o único imóvel que você possui no Brasil
Isenção 2: Aplicação Total em Novo Imóvel (180 dias)
Quem tem direito: Quem aplica 100% do valor recebido na compra de outro imóvel residencial em até 180 dias.
Exemplo prático:
- → Vendeu imóvel por R$ 3.000.000 em janeiro
- → Comprou novo imóvel por R$ 3.500.000 em maio
- → Isenção total de ganho de capital!
Importante: O novo imóvel deve ser residencial. Se aplicar apenas parte do valor, a isenção será proporcional.
Isenção 3: Primeira Venda até R$ 440 mil
Quem tem direito: Quem vende pela primeira vez (ou não vendeu nos últimos 5 anos) imóvel residencial por até R$ 440 mil.
Diferença da Isenção 1:
- → Não precisa ser o único imóvel
- → Pode ter outros imóveis
- → Limite de valor: R$ 440.000
- → Não usou a isenção nos últimos 5 anos
Isenção 4: Imóvel Adquirido até 1969
Quem tem direito: Imóveis adquiridos antes de 1969 têm isenção total, independente do valor de venda.
Esta isenção é rara em imóveis de alto padrão, mas pode beneficiar heranças de família.
Dica Estratégica
Para imóveis de alto padrão, a isenção mais comum é a de aplicação em novo imóvel (180 dias). Se você planeja fazer upgrade, venda primeiro e compre o novo imóvel com o valor total recebido dentro do prazo. Isso pode economizar centenas de milhares de reais em IR.
Como Reduzir Legalmente o Ganho de Capital
Existem estratégias legais para reduzir a base de cálculo do ganho de capital e, consequentemente, pagar menos imposto:
1. Incluir Todas as Benfeitorias
Toda reforma, ampliação ou melhoria feita no imóvel aumenta o custo de aquisição e reduz o ganho tributável.
O que pode incluir:
- • Reformas estruturais
- • Instalação de ar-condicionado central
- • Automação residencial
- • Ampliações e construções
- • Piscina, sauna, academia
- • Sistemas de segurança
Importante: Guarde todas as notas fiscais e comprovantes!
2. Deduzir Custos da Venda
Despesas com corretagem, reforma pré-venda e marketing reduzem o ganho.
Custos dedutíveis:
- • Comissão de corretagem (geralmente 3-6%)
- • Reforma para venda (pintura, reparos)
- • Anúncios e marketing imobiliário
- • Honorários advocatícios da transação
Exemplo:
Venda de R$ 3M com corretor 3% = deduz R$ 90 mil
Economia de IR: R$ 13.500 (15%)
3. Atualização pela Inflação
O custo de aquisição pode ser corrigido pela inflação (IPCA) até a data da venda.
Exemplo prático:
- • Compra em 2020: R$ 2.000.000
- • Inflação acumulada (2020-2024): ~28%
- • Custo corrigido: R$ 2.560.000
- • Economia: R$ 560k a menos de ganho tributável
Erros Comuns que Geram Problemas com a Receita
❌ Erro 1: Não declarar a compra
Toda aquisição é obrigatória na declaração. A Receita cruza dados com cartórios e detecta omissões automaticamente.
❌ Erro 2: Subdeclarar o valor de compra
Além de crime de sonegação, prejudica você no futuro aumentando o ganho de capital artificialmente.
❌ Erro 3: Não pagar ganho de capital no prazo
O pagamento deve ser até o mês seguinte à venda. Atraso gera multa pesada (até 20%) e juros.
❌ Erro 4: Não guardar comprovantes de reformas
Sem notas fiscais, você não pode incluir benfeitorias no custo e paga mais IR na venda.
❌ Erro 5: Confundir isenção de ITBI com isenção de IR
São impostos diferentes. Isenção de ITBI não significa isenção de ganho de capital.
Perguntas Frequentes
Preciso declarar imóvel herdado?
E se vender com prejuízo?
Posso deduzir o IR pago do ganho de capital na declaração?
Imóvel comercial tem as mesmas regras?
Posso parcelar o imposto de ganho de capital?
Conclusão
O Imposto de Renda na compra e venda de imóveis exige atenção aos detalhes e conhecimento das regras. Em transações de alto valor, os impactos tributários podem representar centenas de milhares de reais.
As isenções existem e são legais, mas precisam ser planejadas com antecedência. A aplicação do valor total em novo imóvel residencial em 180 dias é a estratégia mais comum e eficaz no mercado de alto padrão.
O mais importante: declare tudo corretamente, guarde todos os comprovantes e, se necessário, consulte um contador especializado em transações imobiliárias. O investimento em assessoria profissional sempre se paga pela economia tributária e tranquilidade jurídica.
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